經(jīng)濟導(dǎo)報記者 初磊
以公共交通為導(dǎo)向的城市空間發(fā)展模式——TOD，正加快在濟南、青島落地相關(guān)項目，成為兩座萬億級城市的新增長極。經(jīng)濟導(dǎo)報記者從中國十七冶集團官微獲悉，中國十七冶集團與青島地鐵集團近日就青島北站TOD一號工程簽署合作協(xié)議，標(biāo)志著青島TOD一號工程新增了央企“合伙人”，青島的城市更新即將添上新坐標(biāo)。
“軌道交通與TOD開發(fā)，是新型城鎮(zhèn)化尤其是大城市轉(zhuǎn)型升級與高質(zhì)量發(fā)展的必要條件和重要引擎。”山東大學(xué)齊魯交通學(xué)院副教授、交通規(guī)劃設(shè)計研究中心主任張汝華表示。
青島北站迎蝶變新機遇
TOD模式，通俗而言，是以高鐵、地鐵、輕軌、公交等公共交通站點為中心，以400—800米為半徑建立中心廣場或城市中心的一種城市開發(fā)模式。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者從青島地鐵集團官微獲悉，根據(jù)協(xié)議，中國十七冶集團與青島地鐵集團將在青島北站TOD一號工程開展投資合作，力爭在3—5年培育一家具備一定規(guī)模、成長性的一流投資建設(shè)運營企業(yè)。雙方將以北站東廣場商務(wù)組團為合作起點，先期啟動超極合生匯、華住酒店、國棉六廠城市更新等多個項目，放大“資源+投資+產(chǎn)業(yè)”綜合效應(yīng)，全面助力青島北站及周邊區(qū)域蝶變升級。
圖為青島國棉六廠廠區(qū)一角
青島北站片區(qū)承載了島城老市民的記憶，尤其是國棉六廠老廠區(qū)，曾是青島九大紗廠中規(guī)模最大的紗廠。當(dāng)其耀目的光輝逐漸在時代洪流中走向暗淡時，青島市民非但沒有遺忘，還對其寄予厚望。
青島北站片區(qū)也是山東半島地區(qū)的交通樞紐和客流中心，區(qū)域內(nèi)地鐵1號線、3號線、8號線匯集于此，通過地鐵可高效通達市內(nèi)主要商圈、交通節(jié)點、核心區(qū)域；區(qū)域還規(guī)劃通過安順路下穿路構(gòu)筑便捷高效的立體交通系統(tǒng)，充分實現(xiàn)站城融合、產(chǎn)城融合和多元功能融合，具備TOD開發(fā)的優(yōu)質(zhì)條件。
青島北站TOD一號工程總占地約3平方公里，北至金水路、東至四流中路、南至太原路、向西延伸至膠州灣后海海岸，是青島北部城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的破局點。按照最新規(guī)劃，青島TOD一號工程整體定位為“生態(tài)智慧城未來設(shè)計灣”，構(gòu)建以“設(shè)計產(chǎn)業(yè)+創(chuàng)意文化+總部經(jīng)濟”為核心的產(chǎn)業(yè)高地。整個區(qū)域以環(huán)灣路為界，分為東、西兩大片區(qū)，將積極推進設(shè)計產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟等優(yōu)質(zhì)資源落地，以交通、商旅服務(wù)與總部經(jīng)濟為主導(dǎo)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，加快打造新的城市經(jīng)濟增長極。
一線商業(yè)品牌超級合生匯的落地，釋放出這片區(qū)域商業(yè)發(fā)展的“磁吸力”。繼北京、上海之后，青島成為超級合生匯選址的第三城，項目將以“潮運動、潮文化、潮娛樂、潮都會”為主題，打造一個復(fù)合型體驗式消費場景。除了超級合生匯，截至目前，青島北站片區(qū)已引入山大附屬九年一貫制學(xué)校。
青島北站TOD一號工程探索了補充城市功能和公共空間的新路徑。青島青鐵置業(yè)發(fā)展有限公司招商部部長白吉祥透露，團隊已對國棉六廠廠區(qū)進行了詳細(xì)摸底普查，并邀請全國工程勘察設(shè)計大師、清華大學(xué)建筑學(xué)院教授張杰領(lǐng)銜的清華城市保護更新聯(lián)合團隊，為國棉六廠更新改造提供咨詢與實施方案。
按照規(guī)劃，青島方志館、紡織博物館、中華食印博物館將在此落地，打造博物館集群，持續(xù)為老廠房注入新活力。未來，青島北站東廣場將通過地下通道串聯(lián)至國棉六廠，整個廠區(qū)將按照“保—改—織—植—通”的更新手段，構(gòu)建“兩橫、兩縱、兩片區(qū)”的空間布局，形成九大綜合產(chǎn)品矩陣，力求成為集聚活力的創(chuàng)新策源地。
作為中國五礦的一類重要骨干子企業(yè)，中國十七冶集團在交通基礎(chǔ)設(shè)施、高品質(zhì)學(xué)校等領(lǐng)域打造了一批精品工程。十七冶集團相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，合生匯商業(yè)全部都是在TOD商業(yè)上蓋，都非常成功。”
TOD項目在軌道交通城市城鎮(zhèn)化發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。張汝華分析，軌道交通具有強大的客流集散能力和廣闊的出行輻射范圍，從而避免了小汽車交通的困擾和局限；軌道交通走廊和車站區(qū)域（站域）具有很高的空間開發(fā)承載能力，有限的土地可以得到集約化利用；此外，軌道交通具有很強的要素集聚功能，各種業(yè)態(tài)高密度匯聚，產(chǎn)生集聚效應(yīng)，工作生活極大便利，激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力，區(qū)域價值升級，從而產(chǎn)生新的空間增長極。
今年7月底，青島市城市更新和城市建設(shè)總指揮部會議舉行。根據(jù)這次會議發(fā)布的青島城市更新“半年報”，2024年青島市計劃實施項目1403個，已開工建設(shè)項目1248個、全年開工率達88.9%。包括青島北站等重點片區(qū)的“二次生長”，成為青島城市更新的亮點。
濟南：從“通地鐵”到“通生活”
在濟南城市主干道——經(jīng)十路，軌道交通4號線正加快推進。與這條線一起推進的TOD開發(fā)項目，距離落地之日更近了。
8月30日，濟南掛牌出讓了5宗商業(yè)和交通混合用地、商務(wù)金融用地，濟南軌道交通千佛山站TOD綜合開發(fā)項目地下空間即為其中之一。掛牌文件顯示，千佛山站TOD綜合開發(fā)項目建設(shè)內(nèi)容包括地下商業(yè)部分（地下商業(yè)及地下停車場）和遠期軌道規(guī)劃線路車站。其中，地下空間出讓面積82771平方米，地下容積率1.34，出讓總價24956萬元。地下空間主要有三層，其中地下一層為擬建地下商業(yè)部分；地下二層擬建地下停車場，設(shè)置不少于561個公共停車位，并對外開放使用。
4號線千佛山站位于千佛山北廣場的北側(cè)，這也意味著，承載濟南人記憶的“齊魯賓館”片區(qū)真正成為歷史。千佛山站TOD綜合開發(fā)項目，將結(jié)合千佛山北廣場和千佛山景區(qū)，打造出一個集景觀游賞、服務(wù)體驗、城市形象等功能于一體的地標(biāo)式廣場景觀。
從“通地鐵”到“通生活”，地鐵線路擴大了市民的生活半徑。回望濟南軌道交通1、2、3號線開通這些年，多個TOD項目落地，帶動了城市更新的步伐。
濟南洪樓片區(qū)加快城市更新步伐
例如，在洪樓片區(qū)，大潤發(fā)超市、洪樓百貨大樓拆除后，結(jié)合軌道交通站建設(shè)，歷城區(qū)打造TOD示范引領(lǐng)項目，引入了君瀾五星級酒店、京東Mall濟南首店等主力店品牌業(yè)態(tài)，打造了一條步行街區(qū)，重塑了百年洪樓新地標(biāo)。
龍湖·星曜商業(yè)項目開業(yè)時的實景圖
位于歷城區(qū)王舍人街道的龍湖新東站TOD項目總投資22.2億元，占地94.63畝，總建筑面積26.08萬平方米，主要為TOD商業(yè)綜合體、開敞式商業(yè)街區(qū)、商務(wù)辦公樓等，由龍湖濟南北宸天街、龍湖·星曜兩個板塊組成。項目于2023年12月建成并正式開業(yè)。作為濟南的第二個TOD大型商業(yè)綜合體項目，開業(yè)前即實現(xiàn)了100%招商率，場內(nèi)共211個品牌入駐，覆蓋餐飲美食、購物快消、休閑體驗、兒童游樂、運動健身五大業(yè)態(tài)場景。龍湖·星曜商業(yè)項目總建筑面積10.05萬平方米，目前已入駐商戶128戶，涵蓋餐飲、服裝、教育等多種業(yè)態(tài)。
濟南市政府去年印發(fā)《濟南市軌道交通TOD綜合開發(fā)用地管理辦法》，為濟南TOD綜合開發(fā)的規(guī)劃編制、土地儲備、土地供應(yīng)等方面提供了政策支撐。
濟南軌道交通集團結(jié)合一、二期線網(wǎng)規(guī)劃，分批推進6個場段、6個站點的TOD綜合開發(fā)工作。其中，姜家莊停車場、范村車輛基地、王府莊車輛段、臘山站等上蓋綜合開發(fā)項目是結(jié)合軌道交通一期線網(wǎng)規(guī)劃進行開發(fā)的首批TOD示范項目。
“城市軌道”讓泉城邁向“軌道城市”，地鐵線路未通，部分TOD項目已開始醞釀。
例如，位于天橋區(qū)的萬虹中心項目是濟南市首個雙軌TOD項目，該項目將實現(xiàn)地鐵2號線和規(guī)劃中地鐵5號線的無縫銜接。規(guī)劃建設(shè)3棟甲級寫字樓、16棟獨棟商業(yè)及地鐵商業(yè)等建筑。萬虹中心營銷總監(jiān)關(guān)鵬遠表示，項目全面建成后，預(yù)計將實現(xiàn)日均5萬+客流，每年利稅超1億元，帶動萬人以上就業(yè)，引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)再升級。
8月23日，濟南市自然資源和規(guī)劃局、濟南公共資源交易中心聯(lián)合掛牌11宗國有建設(shè)用地使用權(quán)。本次供地最大的亮點是洪樓TOD項目一期2宗商務(wù)金融地塊掛牌，這也是洪樓廣場片區(qū)城市更新項目啟動后的首次入市。
洪樓TOD項目一期CSD04-1-1地塊占地20254平方米，地上容積率2.2。根據(jù)規(guī)劃，擬與洪樓教堂聯(lián)動結(jié)合，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)綜合體及商業(yè)步行街，并結(jié)合軌道洪樓廣場站、洪家樓站建設(shè)，將步行街與周邊商業(yè)互聯(lián)互通，打造休閑娛樂、逛街購物、網(wǎng)紅打卡等現(xiàn)代時尚的商業(yè)步行街區(qū)。花園路南側(cè)郵局地塊占地12144平方米，地上容積率4.0，規(guī)劃以五星級酒店為主，商街部分將發(fā)揮緊鄰軌道交通站的優(yōu)勢，與洪樓步行街、聚隆廣場相呼應(yīng)，打造區(qū)域文旅體驗中心。
模式落地也要因地制宜
TOD開發(fā)模式驅(qū)動老城更新提速，濟青“雙都市圈”有望在加快“上軌道”中邁步向前。但是濟南、青島兩城的空間結(jié)構(gòu)及區(qū)域經(jīng)濟特點并不相同，如何因地制宜落地TOD項目？
張汝華認(rèn)為，在區(qū)域空間形態(tài)上，青島市呈現(xiàn)典型的廣域分布式特點，這樣可以借助軌道交通的集聚效應(yīng)，沿線路形成隆起帶，環(huán)車站形成增長極，最終演化成“分布式集中”的都市空間集約化發(fā)展格局；濟南市城市空間布局相對集中和連續(xù)，為避免空間發(fā)展過度跳躍和分散資源，軌道交通線路和車站應(yīng)集中布局，中心城形成引領(lǐng)都市圈發(fā)展的“極地高原”，若干走廊形成連綿的“山脈”，讓軌道交通錨固城市空間高質(zhì)量發(fā)展的生態(tài)本底。
TOD在提升土地開發(fā)經(jīng)濟價值、商業(yè)價值的同時，也創(chuàng)造了社會價值和生態(tài)價值，成為城市價值提升的新引擎。與此同時，TOD模式也對開發(fā)商提出了規(guī)劃、運營、建設(shè)、資金等諸多挑戰(zhàn)。
如何應(yīng)對這些挑戰(zhàn)？張汝華建議，在TOD項目落地和片區(qū)開發(fā)中，應(yīng)抓住幾個關(guān)鍵：適度提高站域開發(fā)強度，目前的容積率控制普遍保守；壓減小汽車配建指標(biāo)和路權(quán)分配，站域范圍須避免大寬馬路、立交高架等小汽車化設(shè)施的沖擊和負(fù)面影響；規(guī)劃形態(tài)控制上，需堅持“中高外低”的原則，形成“山峰”而不是“盆地”，避免站域核心區(qū)過度追求大尺度開敞空間的形象工程；做好車站與開發(fā)項目及周邊地塊的通道連接（直連直通），包括地下通道、地面路徑和地上連廊的多維度立體銜接，“這是站城融合、一體化開發(fā)和TOD成敗的關(guān)鍵。”他說。
