環(huán)山路老房重生記
——破解城市更新“輸血”“造血”難題樣本觀察
濟南市歷下區(qū)環(huán)山路25號院，往北不到500米就是主干道經(jīng)十路，往南鄰近千佛山風景區(qū)，到東方雙語實驗學校不到1公里。黃金地段，卻杵著一批沒人愿碰的老房子。
“地段是真好，可房子狀況不理想，租金再低也沒人租。”山東省財欣行政事業(yè)資產(chǎn)管理有限公司工作人員王驍男第一次上門勘察時，心就涼了半截。
這不是環(huán)山路小院獨有的困局。當下，盤活老城核心區(qū)閑置資源，“老破舊”成了城市更新里“啃不動又繞不開”的硬骨頭。城市更新，錢從哪來？如何打通壁壘，讓閑置資產(chǎn)創(chuàng)造更大價值？
拿出114萬元改造18套老房
作為省級行政事業(yè)資產(chǎn)統(tǒng)籌盤活平臺的山東省財欣資產(chǎn)運營有限公司，自2021年起接手了約4000處省級行政事業(yè)資產(chǎn)，三年間商業(yè)地產(chǎn)盤活率達到98%、公有住宅盤活率92%，年租金從2700萬元增至1億元。而環(huán)山路小院這18套老房的重生，正是這套“造血法”的基層樣本。
今年，山東財欣拿出114萬元，給這18套老房“動大手術(shù)”：水電管網(wǎng)全部換新，消防設(shè)施重新布局，窗戶換成隔音斷橋鋁，水表電表改成遠程控制。瞄準20歲到40歲的租戶，裝修選用現(xiàn)代簡約風格，配齊品牌冰箱、洗衣機，真正做到“拎包入住”。
光改得好還不夠，得租得出去、租上好價錢。山東財欣與長租公寓領(lǐng)軍品牌“中合寓”合作，由中合寓對接租賃市場，負責租戶招募、日常運維等前端工作，山東財欣則聚焦資產(chǎn)安全把控與品質(zhì)監(jiān)督，既保障資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益，又避免了自營過程中的運營風險。
效果立竿見影，18套老房改造完成推向市場后，僅用一個月便全部租空。在濟南，這不是煥發(fā)新生的第一批老房。去年，位于燕子山小區(qū)的第一批試點43套老房完成改造投入市場；今年1月，同樣位于燕子山小區(qū)的第二批10套老房煥新后投入運營。
截至目前，山東財欣投入380萬元改造了71套老房，出租率100%。王驍男算了一筆賬：“改造后的‘老房’，單套租金比改造前漲了30%，照樣有人搶。我們算了下，大概2.5年就能收回改造成本。”曾經(jīng)的“閑置包袱”，不僅給租戶提供了更多選擇，也實現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值增值。
探索出市場化租金調(diào)整機制
環(huán)山路老房靠“改”活了，可城市里的商業(yè)資產(chǎn)，比如臨街商鋪、老舊辦公樓，盤活起來更難。盤活環(huán)山路老房過程中“按需調(diào)整”的思路，用到商業(yè)地產(chǎn)上，催生出一套市場化租金調(diào)整機制。
行政事業(yè)性的商業(yè)資產(chǎn)，歷來是盤活難點。租金定低了，國有資產(chǎn)吃虧；定高了，商戶扛不住就跑路，資產(chǎn)空著更虧。山東財欣工作人員蔡宗錕介紹：“租金應(yīng)該漲還是降，要讓市場決定。”
具體實踐中，如果租戶在租期內(nèi)覺得租金太高，提了降租申請，山東財欣就把當前租金掛到公開市場推廣招租：有人愿意按這個價租，說明租金合理，原租戶或者接受原價或者退租；要是沒人接，就坐下來跟租戶協(xié)商調(diào)價。同理，如果市場回暖，租金上漲，也可以反向驗證，調(diào)漲租金。這套市場化租金調(diào)整機制，既守住了國有資產(chǎn)底線，又給了商戶活路。
今年7月，青島市市北區(qū)延安一路31號街的一個商業(yè)項目，就靠這套機制“起死回生”。受歷史遺留問題影響，300多米的街區(qū)，商鋪空了40%，空置后長期招不到新租戶。承租方姜偉為扭轉(zhuǎn)經(jīng)營頹勢，投資數(shù)百萬元將其打造為攝影基地。但錢投下去了，基地還沒建好，大量商戶跑路。姜偉因經(jīng)營困難，向山東財欣提出降租申請。
這時，“租金機制”救了場。山東財欣立馬按當前租金公開掛牌招租。“兩次掛牌，都沒人愿意接。這說明價格真的高了。最后，租金降到原來的八折。”蔡宗錕介紹。“壓力一下子卸下去不少！”姜偉告訴記者，目前，攝影基地建設(shè)已經(jīng)基本完成，等待新的商戶進駐。
“商戶活得好，資產(chǎn)才值錢，這是良性循環(huán)。這樣既避免了‘盲目降價’損害國有資產(chǎn)收益，也防止了‘盲目不降價’導致原有商戶流失、資產(chǎn)空置的問題。”蔡宗錕說。截至目前，山東財欣已運用這一機制成功處理7起租金調(diào)整案例，有效平衡國有資產(chǎn)保值增值與租戶的利益。
“造血模式”盤活更多資產(chǎn)
城市更新靠一家企業(yè)，能盤活幾千處資產(chǎn)；但要讓“造血”模式在全省鋪開，就得打破地域、行業(yè)的“圍墻”。
今年，山東財欣在山東省行政事業(yè)性資產(chǎn)運營聯(lián)盟基礎(chǔ)上，發(fā)起組建山東省資產(chǎn)運營聯(lián)盟，吸引112家成員單位，把行政事業(yè)單位、國有企業(yè)、金融法律機構(gòu)擰成了“一股繩”。
在此之前，區(qū)縣盤活資產(chǎn)常陷“兩難”：手里握著閑置房，卻沒改造經(jīng)驗；想找金融支持，又沒對接渠道，只能眼睜睜看著“好資源”躺成“死資產(chǎn)”。而聯(lián)盟一成立，困局就破了——你有老房，我來出改造方案；你缺資金，他來搭金融橋梁；你沒租戶，大家共享客戶資源。
“只靠財政‘輸血’走不遠，靠一家‘造血’做不大。”山東財欣負責人認識到，環(huán)山路老房的實踐已經(jīng)證明，老房子能改出好效益，關(guān)鍵在“不搞簡單出租，要做價值創(chuàng)造”。而聯(lián)盟的意義，就是把環(huán)山路老房價值創(chuàng)造的能力，從“單點突破”變成“全域覆蓋”。
現(xiàn)在，山東財欣正和濟南市歷下區(qū)深度對接，要把老舊小區(qū)改造中積累出的經(jīng)驗，復制到更多區(qū)縣的閑置房產(chǎn)中，讓更多閑置房產(chǎn)像環(huán)山路25號院一樣，從“沒人要”變成“有活力”。
“找對模式、用活資源，閑置資產(chǎn)自己能‘生錢’。未來，我們計劃將省級行政事業(yè)性資產(chǎn)盤活的成功經(jīng)驗，拓展至更廣泛的城市更新領(lǐng)域。通過專業(yè)化改造與功能重塑，為城市更新提供更多可持續(xù)、市場化的解決方案。”該負責人說。
（大眾新聞·大眾日報記者 陳曉婉 趙雅南）
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