近日，中交地產(chǎn)股份有限公司（*ST中地，000736.SZ）發(fā)布了重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書（草案）（修訂稿）（下稱“報(bào)告書”），公司擬以1元的交易價(jià)格，將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。這也標(biāo)志著中交地產(chǎn)將徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
此次剝離資產(chǎn)涉及中交地產(chǎn)的多個(gè)子公司，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，其中包括中交城市發(fā)展（山東）有限公司，后者開發(fā)了濟(jì)南的南山溪園項(xiàng)目。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)處于虧損狀態(tài)
根據(jù)上述報(bào)告書，通過本次重組，上市公司擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，未來中交地產(chǎn)將聚焦于物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理與運(yùn)營（包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃）等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
中交地產(chǎn)此前主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，然而自2023年以來持續(xù)處于虧損狀態(tài)。2022年、2023年及2024年，其歸屬于母公司的凈利潤分別為3393.95萬元、-16.11億元及-51.79億元。2024年末，該公司經(jīng)審計(jì)的歸母凈資產(chǎn)為-35.79億元。該公司股票于今年4月16日被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。
報(bào)告書還顯示，近年來為滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，中交地產(chǎn)債務(wù)融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，截至2022年末、2023年末、2024年末，該公司合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.13%、85.45%、89.75%。截至2024年末，公司合并口徑融資余額合計(jì)為576.44億元，面臨較大償債壓力。
中交地產(chǎn)提到，“公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)處于虧損狀態(tài)，為實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)，上市公司擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東地產(chǎn)集團(tuán)。未來上市公司將聚焦于物業(yè)管理及資產(chǎn)管理等穩(wěn)定性強(qiáng)，有利于上市公司增強(qiáng)盈利能力的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及高質(zhì)量發(fā)展。”
就在2024年12月，中交地產(chǎn)完成收購中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)，后者以住宅、公建、陸路、空港、港口等為核心服務(wù)業(yè)態(tài)。
中交地產(chǎn)的前身是重慶實(shí)業(yè)，1997年4月25日，重慶實(shí)業(yè)股票在深交所上市。2004年8月，中國華融資產(chǎn)管理公司全面托管重慶實(shí)業(yè)。
到2007年，經(jīng)重大資產(chǎn)重組完成后，重慶實(shí)業(yè)的控股股東變更為中住地產(chǎn)，間接控股股東為中房集團(tuán)，實(shí)際控制人為國務(wù)院國資委。2010年8月，中房集團(tuán)整體并入中交集團(tuán)。重慶實(shí)業(yè)的控股股東為中住地產(chǎn)，間接控股股東變更為中房集團(tuán)、中交集團(tuán)。
在2015年7月，中房集團(tuán)將持有的中住地產(chǎn)100%的股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至中交集團(tuán)全資子公司中交房地產(chǎn)集團(tuán)。至此，該公司的控股股東仍為中住地產(chǎn)，間接控股股東變更為中交房地產(chǎn)集團(tuán)、中交集團(tuán)。2017年9月，該公司更名為“中交地產(chǎn)股份有限公司”。
截至2025年4月30日，中交房地產(chǎn)集團(tuán)持有中交地產(chǎn)52.16%股份，為其控股股東。中交集團(tuán)持有中交房地產(chǎn)集團(tuán)100%股權(quán)，間接持有中交地產(chǎn)52.16%股份，為中交地產(chǎn)間接控股股東。
開發(fā)濟(jì)南南山溪園項(xiàng)目
對于此次剝離資產(chǎn)，中交地產(chǎn)稱，標(biāo)的資產(chǎn)所從事的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金需求量大、負(fù)債規(guī)模高，本次交易完成后，相關(guān)標(biāo)的資產(chǎn)將不再納入上市公司合并報(bào)表范圍，上市公司將“由重轉(zhuǎn)輕”。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，報(bào)告書披露，中交地產(chǎn)本次置出資產(chǎn)涉及的股權(quán)為上市公司持有的從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司的全部股權(quán)，共有51家公司，其中，包括中交城市發(fā)展（山東）有限公司，其開發(fā)了濟(jì)南的南山溪園項(xiàng)目。
中交城市發(fā)展（山東）有限公司由中交房地產(chǎn)集團(tuán)、中交地產(chǎn)、濟(jì)南市中控股集團(tuán)有限公司、金廣文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展（山東）有限公司于2019年共同出資設(shè)立，設(shè)立時(shí)的注冊資本為1億元，其中中交地產(chǎn)出資2000萬元，持股比例20%，注冊地址位于濟(jì)南市市中區(qū)二環(huán)南路新都會2號樓320室。
雖然中交地產(chǎn)并非該公司控股股東，但其在項(xiàng)目操盤方面具有主導(dǎo)權(quán)。
報(bào)告書顯示，根據(jù)中交地產(chǎn)與中交房地產(chǎn)集團(tuán)的約定，中交房地產(chǎn)集團(tuán)在中交城市發(fā)展（山東）有限公司股東會及董事會上就議案行使提案權(quán)和表決權(quán)時(shí)，以中交地產(chǎn)的投票意愿為表達(dá)，與中交地產(chǎn)派出的股東代表或董事代表保持一致。因此，中交地產(chǎn)可通過控制董事會，從而控制中交城市發(fā)展（山東）有限公司全部的生產(chǎn)、經(jīng)營、投融資活動(dòng)，進(jìn)而改變自身的可變回報(bào)。在日常經(jīng)營中，中交地產(chǎn)主導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)（操盤）。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，中交地產(chǎn)在2021年發(fā)布的相關(guān)公告中曾披露，中交城市發(fā)展（山東）有限公司當(dāng)時(shí)正在對濟(jì)南市大澗溝片區(qū)綜合整治安置房項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，該項(xiàng)目位于市中區(qū)南北康片區(qū)省道103線以西。
而從中交地產(chǎn)2024年年報(bào)披露的主要項(xiàng)目開發(fā)情況來看，濟(jì)南的南山溪園項(xiàng)目赫然在列。中交地產(chǎn)所占權(quán)益比例為20%，該項(xiàng)目開工時(shí)間為2021年2月，項(xiàng)目業(yè)態(tài)是住宅、商業(yè)，土地面積17.48萬平方米，總計(jì)容建筑面積33.06萬平方米。
公開信息顯示，濟(jì)南南山溪園安置房項(xiàng)目已于2024年9月完成交付，包括D-6安置房地塊和DX3幼兒園地塊。D-6地塊包含9棟高層住宅。
在業(yè)內(nèi)人士看來，中交地產(chǎn)此次交易將該項(xiàng)目由上市公司轉(zhuǎn)讓至控股股東，對項(xiàng)目本身影響不大。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 孫羅南）
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