近日，濟(jì)南城市投資集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“濟(jì)南城投”）最新披露顯示，截至2025年9月末，其東城逸家、鼎秀家園和西江華府三大已完工項(xiàng)目仍有約73億元存貨未售。
約73億元存貨
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查閱濟(jì)南城投今年4月發(fā)布的《2026年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第三期）募集說(shuō)明書(shū)》注意到，公司披露，截至2025年9月末，其已完工的東城逸家項(xiàng)目、鼎秀家園項(xiàng)目和西江華府項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度分別為65.45%、96.97%和68.17%，根據(jù)平均銷(xiāo)售單價(jià)保守計(jì)算，預(yù)計(jì)未來(lái)可銷(xiāo)售回籠資金合計(jì)約73億元。
根據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，從建設(shè)日期看，這三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較早——東城逸家項(xiàng)目為2015—2017年，鼎秀家園項(xiàng)目為2017—2019年，西江華府(B、C、D地塊)為2014—2020年。三個(gè)項(xiàng)目均位于濟(jì)南東部，其中，東城逸家在奧體片區(qū)，另外兩個(gè)項(xiàng)目位于龍洞片區(qū)。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，回溯近年來(lái)的銷(xiāo)售節(jié)奏，上述項(xiàng)目曾經(jīng)歷過(guò)一輪集中推盤(pán)。
2023年，濟(jì)南城投旗下平臺(tái)一次性釋放東城逸家與西江華府合計(jì)約6000套房源。市場(chǎng)信息顯示，其中東城逸家約4000套、西江華府約2000套，且均以現(xiàn)房形式入市，一度被視為對(duì)濟(jì)南中高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)的階段性緩解。
上述募集說(shuō)明書(shū)披露的數(shù)據(jù)截至2025年9月末。自去年9月至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)量仍偏弱，相關(guān)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度預(yù)計(jì)變化有限。
土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)兩大板塊合計(jì)占比超過(guò)六成
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)仍是濟(jì)南城投的重要板塊之一。其主要業(yè)務(wù)包括土地開(kāi)發(fā)整理、供水及供水工程、保障性安居工程、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。
根據(jù)募集說(shuō)明書(shū)披露，報(bào)告期內(nèi)，公司保障性安居工程收入主要來(lái)自中央商務(wù)區(qū)安置房、華陽(yáng)路片區(qū)安置房、燕山新居安置房、經(jīng)十一路安置房、北大槐樹(shù)安置房、CBD安置房、南辛莊片區(qū)、文莊片區(qū)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目；住宅地產(chǎn)收入主要來(lái)自西蔣峪、西江華府、東城逸家、二藥北、逸山府項(xiàng)目。
公司稱(chēng)，住宅地產(chǎn)毛利率較高，主要系項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較早，土地及建設(shè)成本較低所致。其商業(yè)地產(chǎn)收入主要來(lái)自商鋪、CBD控制中心（誠(chéng)摯大廈）、雪山片區(qū)1期B01地塊（深藍(lán)時(shí)光）、奧體中心東側(cè)12#地塊一期（環(huán)貿(mào)中心）、奧體中心東側(cè)13號(hào)地塊（環(huán)貿(mào)中心）。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)布局，濟(jì)南城投提到，重點(diǎn)建設(shè)CBD控制中心、CBD4-14地塊（城投大廈）、奧體東商業(yè)、東城逸家、鼎秀家園、二藥、西江華府等項(xiàng)目。
從整體經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)看，濟(jì)南城投4月底發(fā)布的2025年公司債券年度報(bào)告顯示，2025年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入147.47億元。分板塊來(lái)看，土地開(kāi)發(fā)整理業(yè)務(wù)收入47.78億元，占比32.40%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入43.92億元，占比29.78%，兩大板塊合計(jì)占比超過(guò)六成。
公司亦在年報(bào)中提到，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，公司土地開(kāi)發(fā)整理業(yè)務(wù)收入有所下降；受房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，公司2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本較上年同期增加58.38%，毛利率較上年同期下降41.04%，主要系當(dāng)期銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地時(shí)間較晚、成本較高，毛利率下降所致。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 孫羅南）
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