“五一”假期消費升溫，濟南西部商業也再添新力量。5月1日，全國首個“萬象里”——濟南槐蔭萬象里正式開業。
在帶動區域消費熱度的同時，這一項目也被視為近年來商業地產“輕資產化”趨勢在地方落地的一個縮影。
經濟導報記者注意到，由地方國資平臺主導投資建設、引入商業地產企業負責招商與運營的“輕資產”合作模式，正在濟南多個商業項目中出現。
城投主導，華潤運營
據官方披露，濟南槐蔭萬象里由濟南城市投資集團有限公司（下稱“濟南城投集團”）與華潤萬象生活（01209.HK）聯合打造，項目位于槐蔭區西市場商圈核心位置。
官方介紹稱，該項目以“新煙火主義生活中心”為定位，聚焦區域消費能級提升，并“成功吸納145家優質品牌入駐，包括盒馬鮮生、FILA、MLB、蕉下、豆撈坊等，其中引入城市首店25家、區域首店17家”。
“萬象系”商業為華潤旗下商業產品線。以濟南萬象城為例，其公眾號認證主體為華潤置地（濟南）有限公司，華潤置地（01109.HK）年報顯示，其持有濟南萬象城55%的權益。
而濟南槐蔭萬象里的公眾號認證主體則為地方國資平臺——濟南泉城更新置業有限責任公司槐蔭分公司，系濟南城投集團下屬企業。
這一細節與其合作模式相對應，即項目資產由地方主體持有，商業運營則由華潤萬象生活輸出。
類似合作并非個案。公開信息顯示，2025年7月，濟南城投集團還與華潤萬象生活簽約推進濟南首座華潤萬象匯項目。該項目位于槐蔭區經十路與陽光新路交匯處。
華潤萬象生活方面表示，將充分發揮在產品策劃、品牌招商、商業運營等方面的優勢，打造多業態融合的商業綜合體。
這也延續了“輕資產”的開發路徑——地方國資負責開發建設，華潤系提供運營管理服務。
商業地產商“輕裝上陣”
從企業披露的信息看，輕資產模式已被納入華潤置地的核心戰略。
華潤置地在年報中提到“三條增長曲線”，其中，“輕資產管理收費型業務”為第三增長曲線，同時明確其為公司轉型發展的核心引擎。
公司稱，該業務“以專業的空間運營能力與優質的內容經營服務，獲取穩定的管理費收入及超額業績分成”。
這一業務的主要貢獻來自于華潤萬象生活。年報顯示，2025年華潤萬象生活實現營業收入180.2億元，同比增長5.1%；核心凈利潤39.5億元，同比增長13.7%。
截至2025年底，華潤萬象生活商業管理航道業務在管項目135個，其中31個為向第三方的管理輸出項目。同時，該公司當年新簽約第三方購物中心項目12個，年末在營購物中心增至135座，在管購物中心增至207座。
在加碼輕資產輸出的同時，華潤也在調整資產結構。
近期，上海聯合產權交易所披露，華潤置地旗下公司擬轉讓成都萬象城項目主體公司——華潤置地（成都）發展有限公司100%股權。該項目為當地標志性商業綜合體。
這同樣在一定程度上體現出“輕資產輸出、重資產退出”的思路。
輕資產合作持續落地
不僅是華潤，其他商業運營商亦在加碼輕資產布局。
在濟南西部，經十路以南、麥德龍超市以東的一宗商業地塊，今年1月由濟南槐蔭城市建設投資集團有限公司摘得，計劃引入合生匯商業綜合體。
合生商業在公眾號中披露，濟南槐蔭項目等7項輕資產合作于2024年落定，并表示，在輕資產合作方面堅持“輕重并舉”戰略，業務拓展至濟南、石家莊、合肥等二線城市，累計獲取16個輕資產項目。
“輕資產”落地的另一條清晰路徑來自萬達。近年來，其已由重資產模式轉向輕資產運營。在濟南，世紀大道萬達廣場、西客站片區萬達廣場等項目，均采用了這一開發路徑。
早期萬達廣場多為重資產模式，即由萬達自行投資建設并負責運營；而在當前的新項目中，萬達更多僅承擔管理與運營職能，并不直接持有資產。
以濟南東部雪山片區的世紀大道萬達廣場為例，早在2023年，濟南城投集團即與萬達舉行簽約儀式，正式啟動城投雪山世紀中心項目。
除雪山片區外，位于西客站片區的另一處“第四代”萬達廣場同樣采用輕資產模式。該項目由濟南城市建設集團萬融置業有限公司負責開發建設，并由泉世界商管公司對接萬達商管，對購物中心部分實施運營管理。該萬達廣場位于山東省會大劇院東側。
在商業地產開發商“輕裝上陣”的同時，地方國資平臺正逐步成為商業地產的重要持有者。
例如，山東歷城城市發展集團有限公司（下稱“歷城城發”）已完成對濟南高新萬達廣場資產的收購。
就在今年3月，歷城城發還披露，其與龍湖集團商業航道正式簽署戰略合作協議，將歷城區市民中心項目商業部分委托龍湖商業進行輕資產運營。
輕資產合作正成為濟南商業發展的重要紐帶。
對于這一變化，濟南一位地產從業人士對經濟導報記者表示，當前商業地產的運作邏輯正在發生改變，“現在很多是城投來建設，類似萬達項目也是這樣，地方負責投資，商業公司來做運營，本質上就是輕資產�！�
在他看來，這一模式下，國資平臺具備資金優勢，更多承擔開發與持有角色；商業地產企業則通過輸出品牌與運營能力，實現擴張。
上述人士也提到，在商業競爭加劇的背景下，這一模式是否能在提升商業活力的同時實現穩定收益，仍取決于項目后期運營情況。
整體而言，從當前趨勢看，輕資產合作已成為濟南商業擴張的重要路徑之一。
（大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）
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