近日，濟南土拍市場出現新情況。兩宗住宅用地引發激烈競拍，競價輪次均達數十輪，最終全部溢價成交。
與此同時，濟南4月推出19條政策，有效促進樓市回暖。數據顯示，5月，濟南新建商品住宅網簽2858套，較4月份小幅增加。新房均價自3月起連續3個月微漲。截至5月，濟南新建商品住宅去化周期從年初的18個月回落至16個月，供需關系逐步進入合理區間。
濟南樓市回暖了嗎？對此，經濟導報記者進行了調查。
房企信心回歸
6月12日，濟南茂陵山東片區山東政法學院東地塊（編號Dmld-01-01）完成出讓。
該地塊總占地面積9049平方米，地上容積率2.9（商業商務容積率0.58），計容建筑面積約26242平方米（住宅20994平方米，商業5248平方米）。
經濟導報記者了解到，此次土拍吸引了域瀟、中恒信、綠城、保利置業4家房企角逐。經過39輪激烈競價，綠城以約3.86億元的價格拿下該宗土地，成交樓面地價1.47萬元/平方米，溢價24.52%。
6月10日，濟南唐冶片區TY12-1地塊經過48輪競價，約5.51億元成交，樓面成交價5506元/平方米，溢價率20.58%。這是2026年濟南土地市場首宗溢價成交土地。
該地塊位于濟南市歷城區唐冶片區世紀大道以南、土河以東、圍子山以西，容積率1.8，土地出讓面積55567平方米，起拍價45675萬元，樓面起始價約4567元/平方米。該地塊原規劃為商業、商務金融用地，最大容積率3.6，在掛牌前完成規劃優化，調整為城鎮住宅、商業用地，容積率降到1.8。加之地塊鄰近云巴1號線，周邊還有歷城文博中心、首創奧特萊斯等，吸引了建發、大華、海通等多家房企參與競拍。經過48輪的角逐，該地塊由大華溢價20.58%摘得，成交樓面地價5506元/平方米。
濟南一家房產營銷公司的副總經理袁杰在接受經濟導報記者采訪時表示，連續兩宗土地出現競拍，而且溢價率都超過20%，說明開發商看好濟南市場。“部分土地價格比較合適，開發商覺得有利可圖，可以繼續運轉下去。”袁杰表示。
“我們不能僅憑兩塊地塊溢價成交就說樓市回暖，畢竟濟南主城區僅拍出3塊住宅用地，而且第一塊住宅用地還是今年4月底價成交的。”袁杰表示，“今年的土拍市場正步入新的平穩態勢，核心地段的高價值地塊被激烈爭搶；另一方面，市場不再盲目追漲，而是回歸理性，精準聚焦真正的核心資產。”
樓市冷熱不均
經濟導報記者調查中發現，土拍市場變化的同時，樓市出現冷熱不均的態勢。有些片區的新房即使有各種促銷，但成交量較少；而有些地方則熱了起來。
6月13日，在濟南北部某售樓處，經濟導報記者看到大廳內看房者并不多，只有置業顧問在沙盤前向一市民介紹房源以及周邊配套設施。
“從6月份的情況看，訪客量有所下降，簽約量也出現下滑。”濟南一樓盤銷售總監張斌對經濟導報記者說。
同樣的情況也出現在其他樓盤。“看房的人少了，5月份的時候我一天能接待10組客戶，其中新客戶7組，現在最多能接待3組客戶，而且還有1組老客戶。”該樓盤置業顧問對經濟導報記者說。
而在濟南東部片區，隨著山姆會員店的開業，周邊片區的熱度外溢，二手房掛牌價、帶看量同步攀升，周邊樓盤的銷售節奏明顯加快。
“山姆店的開業‘激活’樓市改善需求，是近期東部樓市最突出的市場變化。”周邊一房產中介負責人初鑫告訴經濟導報記者。
初鑫表示，自山姆店試營業起，周邊成熟小區看房預約量便穩步上漲；正式開業后，熱度更是不斷攀升。“眼下不少剛需購房者與置換家庭，更偏愛選擇配套成熟、居住氛圍濃厚的二手住宅。”初鑫說，“最近一周門店帶看量環比上漲超6成，大多客戶都是沖著山姆商業配套過來的。”
在距離山姆店500多米的一新盤售樓處，經濟導報記者注意到，不少市民前往商超途中，會順路到訪售樓處了解房源。
“這里到山姆開車幾分鐘？”“從這里走到山姆需要多長時間？”經濟導報記者在沙盤前，聽到多名市民詢問置業顧問。
置業顧問告訴經濟導報記者，隨著山姆店的開業，樓盤的日均到訪量較開業前上漲近7成，周末客流漲幅更是翻倍。“不僅如此，到訪客戶群體也更加多元，既有剛需自住購房者，也有注重生活配套的改善群體。”
仍在筑底中
經濟導報記者在調查中了解到，受訪的業內人士均表示，現在濟南的樓市盡管有了新的變化，但還是在筑底中。
濟南一家樓盤的項目經理馮澤瑞表示，4月發布的“樓市19條”政策效應在5月集中顯現，“賣舊買新”最高10萬補貼、公積金親情提取、換房個稅退稅等政策有效降低了購房成本，“五一”假期重點項目到訪量同比增長42%，市場信心明顯修復。
數據顯示，截至5月，濟南新建商品住宅可售存量約6.1萬套，去化周期從年初的18個月回落至16個月，逐步進入合理區間。馮澤瑞認為，前5個月市場供應節奏平穩，需求逐步釋放，供需關系得到明顯改善，為后續市場穩定運行奠定了基礎。
“需要注意的是，目前濟南市場上住房供應結構、需求結構已出現潛移默化的改變。部分新建樓盤即使位置再好，如果設計方面不好也難以獲得購房者的青睞。”袁杰表示，“如今購房者以改善群體為主，對產品細節、內外環境、各項配套的要求比較高。”
“從目前的樓市形勢看，我們對未來一段時間的市場行情持謹慎態度。”馮澤瑞表示，“市場將延續‘穩中有升、分化發展’的走勢，核心區域優質房產保值屬性凸顯，外圍區域仍以去庫存為主，整體價格將保持平穩運行，不存在大幅波動的基礎。”
（大眾新聞·經濟導報記者 劉勇）
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